폐업 재기 소상공인 분쟁 사례모음 Q&A 60선 확인하기1

폐업과 재기 과정에 어렵고 막막했던 문제들을 직면한 소상공인의 실제 분쟁 사례들을 모은 Q&A 60선의 질문과 해답 중 1~28번 까지의 Q&A를 다음과 같이 공유합니다. 소상공인이 폐업 과정에서 상가임대차 계약기간과 종료에서 나타나는 법적 쟁점, 보증금 반환 문제, 권리금 회수 등 임대인과 임차인과의 갈등 사례들 부터 여러가지 문제들을 이해하는데 도움이 될 수 있는 자료이니 확인해보시고 법적 의문들을 해소하는 길잡이이가 되길 바랍니다.

 

※ 출처 - 본 자료는 법무법인 덕수에서 소상공인시장진흥공단으로부터 법률자문 및 심화상담 사업을 위탁받아, 4천건이 넘는 사례들을 상담하고, 그 해답을 제시하기 위한 목적으로 제작된 자료입니다.

 

목차

 

1. 원상회복의무

 

Q.1. 원상회복의무란 무엇인가요?

A.

- 임대차 계약이 종료되면 임차인은 상가를 “원래의 상태”로 돌려놓아야할 법적 의무가 있습니다. 이것이 원상회복의무인데, 민법의 규정에 따른 것입니다.

▪민법 제615조(차주의 원상회복의무와 철거권) 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한 다 . 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다. 제654조(준용규정) 제610조제1항, 제615조 내지 제617조의 규정은 임대차에 이를 준용한다

 

- 원상회복의 범위는 “임차인이 처음 임차 받았던 상태”로 돌려놓는 것이 기본입니다.

그러나 개별 상가의 상태와 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 개인 간의 모든 계 약과 마찬가지로 임차인의 원상회복의무를 면제하는 것도 가능합니다.

 

- 중요한 것은 임대차 계약을 할 때부터 원상회복의무를 부여할지, 그 범위는 어디까지 로 할지 명확히 정해두는 일입니다. 그렇지 않을 경우 임대차 계약 종료 시 임대인과 임차인 사이에 원상회복 범위에 관한 다툼이 발생할 가능성이 높습니다.

▪주의! 임대인과 상가임대차 계약을 할 때 원상회복의무를 부여할지, 그 범위는 어디까지로 할지 명확히 확정 해 두어야 합니다. 기본적인 원칙에 따라 “임차인이 임차 받았던 상태로 원상회복 한다 ”고 정하면 서 로 무난한 합의가 될 것입니다.

 

- 최근 임대차 계약이 종료된 후 신규 계약에 어려움을 겪는 상가가 많습니다. 많은 상 가들이 공실 상태로 남게 되자, 임대인이 임차인에게 과도한 원상회복 공사를 요구하 거나 원상회복이 충분치 않다는 이유로 보증금 지급을 거절하는 일이 발생하고 있습니 다. 아래에서 구체적인 상담 사례들을 통해 상가 원상회복의 여러 모습과 대응방법을 살펴보겠습니다.

 

Q.2. 임대차계약 시 원상회복의무에 대해서 아무런 말도 없었는데, 그럼에도 원상회복을 해야 하나요?

A.

원상회복의무를 부담하지 않기로 한 약정이 없다면, 임차인은 원상회복의무를 부담합 니다.- 민법에 따라 임차인은 임대차계약 종료와 함께 상가를 “원래의 상태”로 임대인에게 반 환할 의무를 부담합니다.- 임대인과 임차인 사이에 원상회복의무를 면제하기로 한 약정이 없는 이상, 임차인은 임대차계약 종료 시 임대차목적물을 원상회복할 의무를 부담합니다.

 

Q.3. 임대차계약 종료를 앞두고 있는데, 임대인이 원상회복을 하지 않아도 된다고 합니 다. 임대인 말만 믿고 원상회복을 하지 않아도 되나요?

A.

네, 하지 않아도 됩니다. - 임대인과 임차인 사이의 약속으로 원상회복의무를 면제할 수 있습니다. 임대차계약 역 시 개인 간의 약속이므로 사회상규에 반하거나 권리남용에 해당하는 경우가 아니라면, 임대인과 임차인 사이의 협의를 통해 권리·의무를 정할 수 있기 때문입니다.

<Tip> 임대인이 구두로 원상회복의무를 면제해주겠다고 한 후 말을 바꾸어 다시 요구하는 경우도 있습니다. 원상회복의무 면제 약정 사실을 임대차계약서 또는 별도의 문서에 기재한 후 각자 서명하여 한 장씩 보관 해 두는 것이 좋습니다.

 

Q.4. 임대차계약서에 “계약이 종료되면 임차인은 임차 상가건물을 원상회복하여 임대인 에게 반환한다.”고만 기재되어 있는데, 구체적으로 어떻게 원상회복해야 하나요?

A. 별도의 약정이 없다면, 임대차계약 당시의 상태로 원상회복을 하면 됩니다.

- 민법은 임차인의 원상회복의무만을 규정하였을 뿐, 구체적인 원상회복범위에 대하여 규정하지 않고 있습니다. 관련하여 법원은 “별도의 약정이 없는 한 원상회복의무의 범 위는 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 임차 받았을 때의 상태로 반환하 면 되는 것”이라 판결하였습니다(90다카12035 판결).

▪법원, “별도의 약정이 없는 한, 임차인이 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것 ”

 

Q.5. 회사인 임대인과 임대차계약을 체결하고 식당을 운영하였습니다. 임대인이 임대목 적물에 독립적인 룸을 설치해 줄 것을 요청하여 이를 설치하였습니다. 임대인이 요구한 룸에 대해서도 원상회복해야 하나요?

A. 네, 별도의 약정이 없는 한 원상회복하여야 합니다.

- 임대인의 요구에 따라 특정 업종 또는 구조의 사업장을 운영하는 조건으로 임대차계약 을 체결하는 경우가 있습니다.

- 회식, 고객과의 식사 등을 위해서 식당을 운영할 임차인에게 독립적인 룸을 설치할 것 을 요구받은 경우, 임대인의 요구에 따라 어쩔 수 없이 설치한 시설이지만 임차인이 원상회복의무를 부담하는 것에는 변함이 없습니다.

<Tip> 임대인으로부터 위와 같이 특정 시설의 설치를 요청받은 경우, 임대인의 요구에 대응하여 임대인이 요구한 시설의 원상회복의무 면제, 일정기간 차임 면제, 일정액의 차임 감액 등의 약정을 시도 해 볼 수 있습니다.

 

Q.6. 임대차기간 도중 임대인의 요청에 따라 계약을 해지하기로 했습니다. 이 경우에도 원상회복을 하여야 하나요?

A. 네, 원상회복을 하여야 합니다.

- 법원은 임대인의 귀책사유로 임대차계약이 해지되었다고 하더라도 임차인은 원상회복 의무를 부담한다고 판결하였습니다(2002다42278).

- 다만, 이 경우 임차인이 남은 임대차기간 동안 영업을 하지 못하여 입게 될 손해에 대 해서 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있습니다.

<Tip> 남은 임대차 기간의 영업 손실에 대한 손해배상금을 산정할 때에는 순이익을 기준으로 하되, 잔여 임 대차기간과 동일한 기간에 해당하는 작년도 순이익 또는 직전 순이익을 참고하시기 바랍니다.

 

Q.7. 권리금을 지급하고 이미 인테리어 된 가게를 인수했는데, 임대인이 설치된 시설을 모두 철거하라고 합니다. 제가 설치한 시설이 아닌데도 원상회복해야 하나요?

A. 아니오, 원상회복하지 않아도 됩니다. 다만, 임대차계약서에 기존 임차인이 설치한 시 설까지 원상회복한다는 내용이 있으면, 원상회복하여야 합니다.

- 원칙적으로 임차인의 원상회복의무는 임대차목적물을 최초 임대차계약 당시의 상태로 돌려놓는 것입니다(90다카12035). 따라서 임차인이 임대차계약 이후 개조한 시설이 없 다면, 임차인이 원상회복하여야 할 부분은 존재하지 않습니다.

- 그러나 최근 대법원은, 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 점포를 인수한 신규임차인 에게 기존 임차인이 설치한 시설에 대해서도 원상회복의무가 있다고 판결하였습니다 (2017다268142). 다만 위 판례의 사실관계를 자세히 들여다보면, 임대차계약서에 임차 인이 해당 점포에 설치된 인테리어시설과 장비를 반출하여 원상회복할 의무를 정하고 있었습니다. 따라서 권리금을 지급하고 인수하였다는 이유만으로 이미 설치되어 있던 시설에 대한 원상회복의무까지 부담하는 것은 아닙니다.

- 그럼에도 최근 권리금을 지급하고 점포를 인수한 경우 원상회복범위에 대한 논란이 존 재합니다. 그 중 하나는 권리금 계약에 의하여 기존 임차인이 설치한 영업시설·비품을 인수한 경우 원상회복의무까지 인수하였다고 보아야 한다는 입장이 있습니다2). 법원 판결 중에는 “전임차인으로부터 비품·시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하고, 그 비품·시설 등을 그대로 사용하여 영업하였을 경우 임차인은 전임차인의 비품·시설의 철거의무까지 인수하였다고 봄이 타당하다(2016가소7061507).”고 판결한 경우도 있습 니다.

- 위 판례 역시 임대차계약서에 임대차목적물에 설치된 칸막이 등의 시설에 대한 원상회 복의무는 임차인에게 있다는 규정이 존재했던 사안이어서 임대차계약서에 기존 임차인 이 설치한 시설에 대해서 원상회복해야 한다는 규정이 없다면, 원칙적으로 임대차계약 2) 신동현, 「권리금의 수수와 원상회복의무」

이후 임차인이 설치한 시설에 대해서만 원상회복의무를 부담한다고 보아야 할 것입니다.

- 다만, 이와 다른 취지의 판결이나 입장들이 존재하고 있으므로, 향후 이와 관련한 대법 원 판결에 따라 결론이 달라질 여지도 있습니다.

<Tip> 권리금을 지급하고 가게를 인수하는 경우 기존 임차인이 부담하는 원상회복의무도 인수한 것으로 평가 될 수 있기 때문에, 신규 임차인은 임대차 계약 체결 시 나중에 필요한 원상회복 비용을 뺀 금액으로 권리금을 산정 하여 계약을 체결할 필요가 있습니다.

 

Q.8. 임대인이 원래 바닥이 고급자재로 시공되어 있었다면서, 해당 자재로 바닥을 원상 회복하라고 합니다. 그런데 제 기억에는 바닥이 그냥 일반적인 자재로 설치되어 있었습 니다. 임대인이 원하는 대로 따라야 하나요?

A. 반드시 따라야 하는 것은 아닙니다.

- 임대차 기간이 오래된 경우 원래 상태가 어떠했는지 기억이 다른 경우가 많습니다. 임 대인 말을 그대로 따를 것이 아니라 우선 실제 임대차계약 당시 바닥에 설치되어 있던 자재가 무엇이었는지 확인하여야 합니다. 만약 임대인 말이 사실이라면, 해당자재로 원 상회복을 하면 됩니다.

- 문제는 확인이 불가능한 경우입니다. 사진 또는 동영상을 촬영하는 등의 방법으로 임 대차계약 당시 바닥의 상태를 증명할 수 있는 자료가 없고, 서로 기억도 다를뿐더러 계약서에 약정한 바도 없는 경우라면, 결국 민사소송의 입증책임에 비추어 해결하는 것이 바람직할 것입니다.

- 법원은 임대차보증금에 의하여 담보되는 원상회복비용채권의 발생에 관한 주장·입증책 임을 임대인이 부담한다고 판결했습니다(95다14664,14671). 즉, 임대인에게 임대차계 약 당시 상태를 증명할 수 있는 자료(사진, 동영상 등)를 요구하고, 해당 자료를 확인 할 수 없다면 일반적인 자재로 원상회복하도록 협의하는 것이 좋습니다.

▪주의! 임차인 역시 임대차계약 당시 상가의 상태를 동영상이나 사진으로 촬영하여 보관 해 둘 필요가 있습니 다.

 

Q.9. 임대차계약을 하면서 이전에 설치되었던 간판을 직접 철거하고 새로운 간판을 설치 했는데, 새로운 간판을 임차인이 철거해야 하나요?

A. 네, 철거해야 합니다.

- 상담 사례 중에는 간판 철거를 둘러싼 갈등이 많았습니다. 간판은 대개 높은 곳에 설 치되어 철거 비용이 더 많이 들기고 하고, 철거만 했다가 새로 간판을 달아둘 것을 요 구받아 공사비를 두 번 지불하는 경우도 있었습니다.

- 이론적으로는 임차인이 새롭게 설치한 간판을 철거하여야 할 뿐만 아니라, 기존에 설 치되어 있던 간판을 다시 설치해 놓아야 합니다. 하지만 이와 같이 임대인에게도 합리 적인 이익이 없는 원상회복을 임차인에게 요구하는 것은 비현실적이고 비이성적인 것 으로서 임대인이 권리를 남용하는 것이라 할 수 있습니다.3)

<Tip> 기존에 설치되어 있던 간판을 철거해야할 의무는 특별한 사정이 없는 한 기존 임차인에게 있습니다. 따 라서 임대차계약 당시 임대차목적물에 설치된 간판이 있다면, 임대인에게 이를 철거해 줄 것을 요청 하는 것이 바람직합니다. 또는 차후 간판 철거를 원상회복 범위에서 빼기로 미리 정하여 둘 필요 가 있습니다.

 

Q.10. 임대차계약 이후 시설 개조를 전혀 하지 않고 그대로 임대차목적물을 사용하였습 니다. 그런데 임대인이 바닥, 벽, 천장이 노후 되었다면서, 동일한 재질로 다시 공사를 하라고 합니다. 임대인이 요구하는 대로 해야 하나요?

A. 아니오, 임대인의 요구대로 하지 않아도 됩니다.

- 바닥이나 천장이 지저분하다고 깨끗한 상태로 돌려놓으라는 요구를 받는 경우가 많습 니다. 하지만 상가임대차계약에 따라 계약기간동안 상가를 사용하면 시간의 흐름에 따 라 노후되거나 가치가 감소되는 것이 자연스러운 일입니다.

- 법원은 이른바 “통상의 손모”의 발생이 당연히 예정되어 있다고 보아 원상회복할 문제 는 아니라고 보았습니다(2005가합100279). 즉, 임차인이 상가에 변형을 가하는 등의 특별한 사정없이 일반적이고 통상적인 방법을 사용함으로써 상가의 상태가 나빠지거나 가치가 감소되는 것은 어쩔 수 없다는 것입니다.

- 이러한 통상 손모에 대한 감가상각비나 수선비 등 필요경비는 차임에 포함시켜 회수할 수 있는 것이므로 이에 대한 책임은 임대인이 부담하여야 합니다.4) 따라서 임차인은 별도의 약정이 없는 한 통상적으로 사용함으로써 노후 된 바닥, 벽, 천장에 대해서 새 것과 같은 상태로 원상회복할 의무를 부담하지 않습니다.

▪법원, “통상의 사용으로 생긴 통상의 손모는 특약이 없는 한 임대인이 부담 한다.”

 

Q.11. 저는 원상회복을 완료하고 임대인에게 점포를 인도하였는데 임대인은 원상회복이 제대로 되지 않았다면서 보증금 전액을 돌려주지 않고 있습니다. 이렇게 해도 되는 건가 요?

A. 아니오, 보증금을 반환하지 않는 임대인의 행위는 부당합니다.

- 법원은 임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차 인의 의무와 연체 차임과 건물 인도가 되기까지 발생한 손해배상액 등을 공제한 나머 지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시에 이뤄져야 한다고 봅니다. 한편, 위와 같이 임차인이 불이행한 원상회복의무는 사소한 부분이고, 그로 인한 손해배상액 역시 약소한 정도에는 임대인이 임차인의 원상회복의무 불이행으로 인 한 손해배상액 부분을 넘어서서 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 없다고 판결했습니다(99다34697).

- 가령 전기시설에 대한 원상회복비용 약 30만원을 이유로 잔여 보증금 약 1억2천만원 을 돌려주지 않았던 임대인의 행위는 허용될 수 없는 것입니다. - 임대인은 원상회복이 부족한 경우라도 원상회복에 소요되는 금액만을 공제하고 보증금 을 반환할 수는 있어도, 보증금 전액에 대한 반환을 거부할 수 없습니다.

▪법원, “원상회복이 다소 부족한 경우 임대인은 원상회복에 소요되는 금액만을 빼고 보증금을 돌려줘 야 하지 전체 보증금 반환을 거부할 수 없다 .”

 

Q.12. G씨는 임대차계약이 만료되자 임대인과 연락하여 천장, 벽면, 바닥의 철거를 하기 로 합의하였습니다. 이후 G씨는 모든 설비를 철거하였는데, 임대인이 와서 둘러보더니 천장 인테리어를 재설치하라고 요구하면서 그렇지 않으면 보증금을 돌려주지 않겠다고 합니다. 원상회복으로 인테리어 설치를 해주어야 하나요?

A. 최초 합의가 유효하므로 해줄 필요가 없습니다. 최초 합의에 따라 원상회복하셨으면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

- 강행규정에 어긋나는 등으로 무효가 되지 않는 한, 쌍방의 합의는 쌍방 당사자의 법률 행위로서 유효한 것이 원칙이고 특히 원상회복의 경우 계약서에는 추상적으로 규정되 어 있는 경우가 많기 때문에 구체적인 범위는 임대인과 임차인 사이의 의견 조율을 거 치기 마련입니다. 따라서 의견조율을 통해 합의한 이상 원상회복의 범위는 구체적으로 정해졌다고 보아야 할 것입니다.

- 참고로 ‘통상의 손모는 임대인이 수선해야 할 범위이므로, 합의를 거치지 않는 이상 임 차인에게 부담시킬 수 없다’고 한 법원 판결도 임대인과의 합의가 중요함을 강조한 판 결이라 할 수 있습니다(2005가합100279, 2006가합62053 판결).

 

Q.13. 임대인이 보증금에서 원상회복비용을 공제하고 난 나머지 보증금만 반환하겠다고 하는데, 임대인의 요구에 따라야 하는 건가요?

A. 아니오. 임대인의 요구에 응하지 않아도 됩니다.

- 민법은 임차인에게 원상회복의무만을 규정하고 있을 뿐 반드시 원상회복비용을 보증금 에서 공제하여야 하는 것은 아닙니다. 물론 임대인과 임차인의 합의하에 원상회복비용 을 보증금에서 공제하기로 약속할 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 공사업체에 따라 원 상회복비용이 달라질 수 있으므로 임대인이 제시하는 원상회복비용을 그대로 수용할 필요는 없습니다.

- 원상회복비용을 공제하기로 합의하는 경우 임대인이 원상회복비용을 공제하여 임대보 증금을 반환한 후 실제 원상회복하지 않는 경우도 발생하고 있는 점을 고려할 필요가 있습니다.

<Tip> 원상회복 비용은 공사업체에 따라 달라질 수 있습니다. 임대인이 제시하는 비용을 무조건 따르기보다 적절한 공사업체를 선정하여 그 비용으로 보증금에서 공제할 것을 합의 하는 것이 좋습니다.

 

Q.14. “임차인이 설치한 시설에 대한 비용을 임대인에게 청구하지 아니한다”는 약정을 하였는데, 이 경우 원상회복을 안 해도 되는 것인가요?

A. 임차인이 실제 설치한 시설이 유익비에 해당할 경우에는 원상회복을 하지 않아도 되 지만, 유익비에 해당하지 않는 경우에는 원상회복하여야 합니다.

- “임차인이 설치한 시설에 대한 비용을 임대인에게 청구하지 아니한다.”는 약정은 이른 바 비용상환청구권 포기 약정이라고 해석됩니다. 법원은 비용상환청구권 포기 약정이 있는 경우 원상회복의무를 면제한 합의가 포함되었다고 판결한 경우도 있고, 그렇지 않은 경우도 있습니다.

- 원상회복의무를 면제한 합의가 포함되었다고 본 경우는 임차인이 실제 설치한 시설이 임대차목적물의 객관적인 가치를 증가시킨 경우로서 이른바 유익비에 해당하는 경우입 니다. 이 경우 원상회복의무를 부여한 일반적인 규정(부동문자 형식)이 있다고 하더라 도 원상회복의무 면제 합의가 있는 것으로 보아 원상회복의무가 없다고 판단하였습니 다(98다6497).5)

- 한편, 임차인이 설치한 시설이 실제 유익비에 해당하지 않는 경우에는 비용상환청구권 포기 약정만으로는 원상회복면제 합의가 있었다고 볼 수 없다고 해석됩니다(2002다 42278).

▪법원, “임차인이 설치한 시설이 건물의 객관적인 가치를 증가시킨 경우, 임차인이 설치한 시설에 대 한 비용을 임대인에게 청구하지 않기로 한 약정은 그 시설에 대한 원상회복 의무 역시 면제한 합의 로 보아야 한다.”

 

Q.15. “임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전 에 임차인의 부담으로 원상회복키로 한다.”는 약정을 했습니다. 실제 유익비에 해당하는 시설을 설치했는데, 이 경우에도 원상회복을 하여야 하나요?

A. 네, 원상회복을 하여야 합니다.

- “임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상회복키로 한다.”는 약정에 대하여 법원은 “임차인이 임차 목적 물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다(95다12927).”는 입장입니다.

- 하지만 위 사례와 반대로 당사자 간에 명시적으로 유익비상환청구권의 요건에 해당할 수 있는 임차목적물의 개축 또는 변조 부분에 대해 임차인의 부담으로 원상복구하기로 특약하였다면, 이는 해당 부분에 관한 비용상황청구권을 포기하고 원상회복까지 임차 인이 하기로 한 것이 됩니다.6)

- 따라서 임대차계약서의 문구가 어떻게 되어 있는지를 꼼꼼히 살펴야합니다.

▪주의! 임대차계약서의 문구가 어떻게 되어있는지에 따라 임차인이 부담해야 하는 비용이 달라집니다. 임대차 계약을 할 때에는 계약서의 문구를 반드시 잘 살펴야합니다

 

2. 임대인의 수선관리의무와 비용상환청구권

Q.16. 임대인에게 수선·관리 의무가 있다?

A.

- 임대인은 임대차 기간 동안 단순히 상가를 빌려주는 것만이 아니라, 임차인이 상가를 잘 사용하여 장사를 할 수 있도록 수선하고 관리해 줄 의무가 있습니다. 역시 민법의 규정에 따른 것입니다.

▪민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다

 

.- 그런데 상가 건물이나 그 안의 설비는 모두 시간이 지나면 자연히 마모되는 물건입니 다. 따라서 상가 건물을 정상 상태로 유지하는데 필수적으로 비용이 들어갑니다. 이러 한 비용을 ‘필요비’라 부릅니다.

- 또한 건물 유지에 필수적인 것은 아니더라도 건물의 가치를 높여주는 시설이 있습니 다. 예를 들어 보일러 설치, 유리창의 샤시, 수도시설의 신규 설치 같은 것입니다. 이 러한 설치에 드는 비용을 ‘유익비’라 부릅니다.

- 임차인이 필요비나 유익비를 지출한 경우, 임대인의 의무를 대신한 것이어서 그 상환 을 청구할 수 있습니다. 특히 대규모 수선에 지출된 필요비는 반드시 임대인이 부담하 여야 합니다.

- 그러나 일반적으로 임대차 계약서에 “임대차 종료시 임차인은 원상회복하여 반환한다” 는 규정을 두고 있는 경우가 많고, 법원은 이러한 약정이 소규모 수선의 필요비나 유 익비를 미리 포기하기로 한 약속이라 보고 있습니다.

- 거의 모든 임대차 계약서에 양식처럼 포함되어 있는 원상회복 규정만으로 일체의 비용 청구권을 포기한 것으로 해석하는 것이 타당한지는 의문입니다. 하지만 50년 이상 지 속된 법원의 태도이므로 임차인 입장에서 필요비나 유익비를 지출하기 전에 임대인에 게 충분히 요구해보고 여의치 않는다면 적어도 일정 부분 나누어 낼 수 있도록 적극적 인 협의를 할 필요가 있습니다.

<Tip> 상가의 유지에 꼭 필요한 비용이나 상가의 객관적인 가치를 올려주는 시설 설치에 필요한 비용이라면, 임차인이 앞장서서 부담하기 전에 임대인과 적극적인 협의를 시도할 필요 가 있습니다.

 

- 현실에서 필요비와 유익비는 위와 같은 이유로 받기가 쉽지 않습니다. 그러나 어떤 시 설이 ‘부속물’에 해당한다면 부속물매수청구권을 사용할 수 있고 이는 사전에 약속으로 포기되지 않습니다. 부속물이란, 건물 자체에 부속된 물건이지만 건물의 구성부분으로 까지 되지 않은 임차인 소유의 물건으로서, 특정 목적을 위한 시설이 아니라 어떤 용 도로 상가가 사용되더라도 객관적으로 편익을 가져오는 물건을 말합니다. 천장형 에어 컨이나 환기 시설, 통유리 출입문이나 섀시 등이 해당됩니다.

- 부속물매수청구권은 당사자 사이에 포기하기로 약속해도 무효입니다. 따라서 임대인에 게 제 값을 받고 팔수도 있으므로 부속물매수청구가 가능한지 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.

- 임차인이 회수할 수 있는 비용들을 그림으로 나타내면 다음과 같습니다.

 

[그림 - 임차인의 비용 취소]

 

- 아래에서는 임대인의 수선·관리 의무에 대한 사례들과 함께 임차인의 비용상환청구권 에 대한 사례들을 알아보겠습니다.

 

Q.17. 배수관에 누수가 생겼어요. 누가 고쳐야하나요?

A. 임대인에게 수선의무가 있습니다.

- 건물 배수관의 누수는 건물의 주요 구성부분에 대한 것이므로 임대인이 수선의무를 집 니다. 임대차 계약서에서 임차인에게 일반적으로 수선의무를 부담시키는 특약이 있거 나 원상회복을 약속한 특약이 있더라도, 대규모 파손의 수리, 기둥이나 수도관 등 건물 의 주요 구성부분에 대한 대수선, 전기 등 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모 의 수선은 여전히 임대인이 수선해야 한다고 보는 것이 법원의 태도입니다(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336,91343 판결).

- 다만, 임대차계약서에 ‘배수관 누수에 대해서는 임차인이 수선한다’고 구체적으로 정해 둔 특약이 있다면 그 경우에는 임차인에게 수선의무가 있습니다.

▪법원, “임차인에게 일반적인 수선의무를 부담시키거나 원상회복을 약속한 특약이 있더라도, 기둥이나 수도관 등 건물의 주요 구성부분에 대한 수선은 임대인이 해야 한다.”

 

Q.18. 건물 누수로 인해 몇 주간 영업을 못했어요. 임대료를 내야 하나요?

A. 영업을 못한 기간 동안의 임대료를 낼 필요 없습니다.

- 건물에 누수가 생긴 경우, 이는 대규모 수선에 해당합니다. 따라서 누수의 원인이 임차 인의 부적합한 사용에 있지 않은 이상 임대인에게 수선의무가 있습니다.

- 임대인이 수선 책임을 다하지 않아 임차인이 건물을 사용하지 못했다면, 그 한도 내에 서 임대료의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).

 

Q.19. 누수가 이웃 가게 공사 때문이라면 누가 책임져야 하나요?

A. 이 경우에도 임차인에 대해서는 임대인이 일차적인 수선의무를 집니다.

- 이웃 가게 공사가 잘못되어 내 가게에 누수가 생겼다면, 이웃 가게에 누수로 인한 비 품의 훼손, 영업 손실에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 물론 내 가게의 수리도 청구할 수 있습니다.

- 하지만 그렇다고 하여 임대인이 임차인에게 수선의무를 지지 않게 되는 것은 아닙니 다. 임대인의 수선의무는 임대차계약의 본질인 임대인의 수선관리의무에서 생기는 것 이므로, 누수의 발생이 임대인 아닌 제3자로 인한 것이거나, 천재지변에 의한 것이라 도 수선의무가 면해지는 것은 아닙니다. 따라서 임대인은 건물을 수선하여 임차인의 사용, 수익에 지장이 없도록 해줄 의무가 있습니다.

- 임대인으로서는 먼저 보수공사를 통해 임차인에 대한 수선의무를 이행한 뒤, 공사로 인해 생긴 손해를 이웃 가게의 공사시행자에게 구상 청구할 수 있습니다. 만일 임대인 이 무작정 책임을 회피하며 이웃 가게와 직접 해결하라고만 한다면, 임차인으로서는 공사가 끝날 때까지 임대료의 지급을 거절하는 등으로 의무 이행을 촉구할 필요가 있 습니다.

 

Q.20. 임대인이 사전 협의도 없이 건물 리모델링 공사를 합니다. 이로 인해 먼지가 날리 고 소음이 심해 매출이 떨어졌습니다. 손해배상을 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다.

- 임대인이 건물의 보존을 위하여 필요한 수선을 할 경우, 임차인은 이를 받아들일 의무 가 있습니다(민법 제624조). 그러나 그 수선으로 인하여 건물을 사용하지 못하는 동안 은 임대료를 지급하지 않아도 됨니다. - 만일 임대인이 임차인의 의사에 반하여 수선할 경우, 수선으로 인해 임차의 목적을 달 성할 수 없는 경우에는 임차인이 즉시 임대차계약을 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있습니다(민법 제625조). - 그러나 보존을 위해 필요하지 않은 단순 리모델링의 경우라면 이야기가 다릅니다. 이 경우까지 임차인이 받아들일 의무가 있다고 볼 수 없습니다. 따라서 임차인은 리모델 링 공사로 인해 매출액이 하락한 것을 입증하여 그 영업손실에 대해 임대인에게 손해 배상을 청구할 수 있을 것입니다.

 

Q.21. 오래된 상가건물을 빌려 가게를 운영 중인 A씨. 화장실 변기가 깨져 고객들로부터 민원이 들어오고 있습니다. 오래되어 깨진 변기 수리는 누가 해야 할까요?

A. 원상회복 약정이 없다면 임대인이 수리해야 하므로, 임차인이 수리한 경우 필요비로 상환 청구할 수 있습니다.

- 상가건물에서 임차인이나 고객의 사용을 위한 화장실 시설이 파손되었다면, 이는 임대 차 목적에 따른 사용, 수익에 방해를 주는 요소입니다. 변기가 오래되어 깨졌다면 그 수선의무는 임대인에게 있습니다.

- 임대인에게 수선의무가 있는 수리를 임차인의 비용으로 하였다면, 이는 임차물의 보존 에 관한 필요비로서 언제든지 임대인에게 반환을 청구할 수 있습니다.

- 다만 임대차계약서에 “임차인은 계약 종료시 원상회복하여 인도한다”라는 조항이 들어 가 있는 경우가 대부분입니다. 이러한 약정이 있는 경우 법원은 건물에 지출한 필요비 상환청구권을 미리 포기하기로 한 특약이라고 보는 경우가 많습니다. 이 경우에는 임 차인이 지출한 필요비라고 하여도 임대인에게 상환을 청구하기 어렵습니다.

- 따라서 임대차계약서를 잘 살펴본 뒤, 원상회복 약정이 있는 경우라면 함부로 비용을 지출하기보다는 임대인과 협의하여 비용을 분담하는 방식으로 조정해보는 것이 현명한 선택일 것입니다.

▪주의! 임대차 계약서에 원상회복 규정이 있는 경우, 함부로 필요비를 지출하기보다 임대인과 협의하여 비용을 분담하는 방식으로 조정할 필요가 있습니다.

 

Q.22. 엘리베이터 고장이 며칠이나 계속되는 바람에 손님들이 불편해합니다. 제 비용으 로 먼저 수리를 한 뒤 임대인에게 비용을 받을 수 있을까요?

A. 임대인에게 수리비를 받을 수 있습니다.

- 엘리베이터는 건물의 주요 구성부분으로서, 이와 같은 대규모 수선의 경우 임대인에게 수선의무가 있습니다. 임대차계약상 ‘엘리베이터의 수리는 임차인 부담으로 한다’는 구 체적인 특약이 있는 것이 아니라면, 기본적으로 그 수리비는 임대인이 부담해야 합니 다.

- 만일 임대인이 수리의무를 하지 않아 임차인이 수리비를 냈다면, 이는 임대차계약의 목적에 따라 상가건물을 사용, 수익하는 데 적당한 상태를 유지하기 위해 필요한 비용 에 해당하므로, ‘필요비’로서 임대인에게 상환청구를 할 수 있습니다. 대규모 수선에 해당하므로 임대인 동의 없이 지출한 것이나, 원상회복 특약이 있더라도 마찬가지입니 다.

 

Q.23. B씨는 레스토랑을 운영하기 위해 새로운 건물을 물색하였습니다. 임대인은 임대차 계약서 특약사항으로 원상회복과, 주방에 그리스 트랩을 설치해야 한다는 조항을 넣을 것을 요구했습니다. B씨는 계약대로 그리스 트랩을 설치하였고, 그에 필요한 주방 바닥 을 60cm 이상 높이는 별도 공사도 하였습니다. 공사를 해보니 그리스 트랩 가격보다 주 방 바닥 공사가 열 배는 더 비쌌습니다. B씨는 임대차계약 종료 시 주방바닥 공사비용을 임대인에게 청구할 수 있을까요?

A. 청구하기 어렵습니다.

- 배수구에 기름찌꺼기를 걸러내는 그리스 트랩은 음식점 건물의 객관적인 편익을 증가 시키는 것으로서, 건물에서 쉽게 분리되어 독자적인 가치를 가집니다. 따라서 부속물에 해당되어 부속물매수청구의 대상이 될 수 있습니다.

- 이와 달리 주방 바닥을 높이는 구조 변경은 건물에서 분리되어 독자적인 가치를 가지 는 것은 아닙니다. 따라서 이 부분은 유익비로 비용상환을 고려해볼 수 있습니다.

- 다만, 임대차계약서에 원상회복 특약이 있다면 유익비상환청구를 포기한 것으로 보는 법원의 입장을 고려할 때, 주방 바닥의 공사 부분에 대해서는 비용상환청구가 어려울 것으로 보입니다.

<Tip> 필요비나 유익비 역시 임차인의 권리입니다. 그러나 웬만한 임대차계약서에는 모두 “계약종료시 원상복 구하여 반환한다”는 조항이 있습니다. 이런 조항이 있는 경우 법원이 필요비나 유익비 상환청구를 인정 하는 경우가 극히 드뭅니다. 따라서 건물에 관해 어떤 비용을 지출할 때에는, 그때마다 먼저 임대인과 지출에 대한 별도 협의를 거 치고, 특히 비용에 관해 협의한 내용을 증거로 남겨두는 것이 좋습니다. 임대차계약서의 원상회복 조항에도 불구하고 이 비용만큼은 임대인이 별도의 책임을 진다는 증거가 있 어야 계약 종료 시에 적절히 대응할 수가 있기 때문입니다.

 

Q.24. 임대인 동의를 받아 음식점 건물에 일반적인 환기시설을 설치했습니다. 그런데 임 대차계약서에 “임차인은 임대인의 승인을 얻어 건물 내의 기존 시설, 급배수관, 가스관, 배전설비 및 전기승압이나 철거, 추가, 변경 등을 할 수 있으며 이에 따르는 제반 비용은 임차인이 부담하고, 추후 임대인에게 청구할 수 없고, 계약 만료 시 원상복구 해야 한다” 고 쓰여 있습니다. 계약 만료 시 환기시설을 철거하고 나와야 하나요?

A. 철거할 필요 없고, 해당 시설을 임대인에게 매수해가라고 청구할 수 있습니다.

- 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건은 임대차의 종료 시에 임대인에게 매수를 청구할 수 있습니다(민법 제646조 제1 항).

- 부속물매수청구권은 임차인이 요구하기만 하면 곧바로 매매계약이 성립하는 효과가 있 으므로, 임대인은 그 매매대금을 지급할 의무가 있습니다.

- 법원은 음식점 건물에서 환기시설이 건물 사용의 객관적인 편익을 증가시키는 물건이 고 건물의 일부라기보다는 독립된 설비로 보았습니다(서울지방법원 남부지원 1984. 11. 15. 선고 84가합837 제4민사부판결). 따라서 부속물 매수청구의 대상이 됩니다.

- 한편, 당사자 간에 특약으로 부속물 매수청구를 하지 않기로 하는 약정은 임차인에게 불리한 경우 무효입니다. 따라서 임대차계약서에 ‘건물 내의 기존 시설의 추가, 변경에 따르는 제반 비용을 임차인이 부담하고, 추후 임대인에게 청구할 수 없다’는 내용이 있 더라도 이는 효력이 없습니다.

 

Q.25. 임대인 동의하에 설치한 천장형 에어컨, 임대인에게 팔 수 있나요?

A. 부속물로서 매수 청구할 수 있습니다.

- 천장형 에어컨은 건물의 구성부분이 아닌 독립된 물건으로서, 손쉽게 건물로부터 분리 할 수 있고, 별도의 경제적 가치를 가지고 거래되는 물건입니다. 따라서 부속물매수청 구의 대상이 되는 부속물로 볼 수 있습니다.

- 많은 임대인이 원상회복 시 천장형 에어컨을 철거할 것을 요구하곤 합니다. 그러나 폐 업하는 임차인 입장에서는 떼어낸 천장형 에어컨을 쓸 곳도 마땅치 않고 에어컨 철거 를 위한 인건비도 부담일 수 있습니다. 또한, 에어컨을 떼어낸 뒤 마감 처리에 대해 임 대인과 이견이 생기는 경우도 종종 발생합니다. 이 경우 임차인이 에어컨에 대해 매수 청구를 한다면, 철거비를 절약할 수 있는 방법이 될 것입니다.

- 이 경우 매매대금은 중고 에어컨으로서의 시가 상당액으로 평가하면 됩니다.

 

Q.26. 임대차 시작할 때 임대인으로부터 천장형 에어컨을 값을 치르고 샀습니다. 임대차 종료시 다시 임대인에게 에어컨을 팔 수 있을까요?

A. 팔 수 있습니다.

- 부속물 매수청구는 반드시 임차인이 부속시킨 물건이 아니라도, 임대인으로부터 매수 한 물건인 경우 동일하게 인정됩니다. 따라서 임대인으로부터 구입한 에어컨을 다시 임대인에게 매수 청구할 수도 있습니다. - 또한, 부속물을 매수청구할지 여부는 임차인이 선택할 수 있습니다. 임대인에게 팔지 않고 철거하여 가지고 나가고 싶다면, 임대인의 의사와 상관없이 가지고 갈 수도 있습 니다(민법 제654조, 제615조).

▪주의! 천장형 에어컨과 같은 부속물은, 임차인이 직접 설치한 경우는 물론 임대인에게 값을 치르고 임대차를 시작한 경우에도 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

 

Q.27. 화장품 가게를 운영하면서 가벽을 세워 싱크대 설비를 하고 간단히 식사를 해결하 는 데 사용했습니다. 이 경우 싱크대 설비도 매수청구 할 수 있나요?

A. 청구할 수 없습니다.

- 부속물매수청구는 임차인의 뜻에 따라 강제로 매매계약이 성립되는 효과를 주는 것이 므로, 엄격한 요건에 따라서 인정됩니다. 매수청구의 대상인 부속물은 ‘임대차 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건’에 한정되는데, 화장품가게의 사용에 싱크 대 설비가 객관적인 편익을 가져온다고는 볼 수 없습니다. 오히려 임차인의 특수목적 에 사용하기 위하여 부속된 것이라고 보입니다(대법원 1993. 10. 8. 93다25738, 25745 판결).

- 따라서 이 경우에는 부속물로서 매수청구할 수 없습니다.

▪주의! 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위하여 부속시킨 물건은 부속물매수청구의 대상이 되지 않습니다.

 

Q.28. 합판으로 막혀있던 가게 전면에 임대인의 동의를 받아 고가의 유리출입문을 설치 하였습니다. 원상회복을 하려고하니 임대인이 유리출입문을 떼어내고 다시 나무문을 달 아두라고 하는데, 꼭 이렇게 해야 하나요?

A. 유리출입문에 대해 부속물 매수청구할 수 있습니다.

- 법원은 비디오대여점에 설치된 유리 출입문과 섀시에 대해 건물의 객관적인 가치를 증 가시키는 물건이며 건물 자체에 부합된 것이 아닌 독립된 가치가 있는 물건이라고 인 정하여 부속물 매수청구권을 행사할 수 있다고 보았습니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결). - 그렇다면 임대인의 철거 요구에 응할 필요가 없이, 오히려 유리출입문에 대해 적당한 금액을 받고 나올 수 있습니다. 철거비를 절약하는 것은 물론입니다.

 

 

 

※ 출처 - 소상공인시장진흥공단 포털 제공