폐업 재기 소상공인 분쟁 사례모음 Q&A 60선 확인하기2

폐업과 재기 과정에 어렵고 막막했던 문제들을 직면한 소상공인의 실제 분쟁 사례들을 모은 Q&A 60선의 질문과 해답 중, 파트1에 이어서 29~60번 까지의 Q&A를 다음과 같이 공유합니다. 소상공인이 폐업 과정에서 상가임대차 계약기간과 종료에서 나타나는 법적 쟁점, 보증금 반환 문제, 권리금 회수 등 임대인과 임차인과의 갈등 사례들 부터 여러가지 문제들을 이해하는데 도움이 될 수 있는 자료이니 확인해보시고 법적 의문들을 해소하는 길잡이이가 되길 바랍니다.

 

※ 출처 - 본 자료는 법무법인 덕수에서 소상공인시장진흥공단으로부터 법률자문 및 심화상담 사업을 위탁받아, 4천건이 넘는 사례들을 상담하고, 그 해답을 제시하기 위한 목적으로 제작된 자료입니다.

 

목차

 

3. 계약기간과 종료

Q.29. 임대차 계약기간을 다 채우지 못했습니다. 임차인이 계약을 해지할 방법은 없나요?

A.

- 상가 임대차 계약에서 주된 협의 대상이 차임과 계약기간입니다. 계약기간은 통상 2년 을 기준으로 체결하나, 1년 또는 그 이하, 또는 5년 이상의 기간을 정하기고 합니다.

- 영업이 잘 되는 상가의 경우에는 오랜 기간 안정적으로 사용하기 위해 또는 계약 기간 만료 시 임대료 증액을 방지하기 위해 장기간의 계약기간을 설정하려는 경향이 있습니 다. 반면 언제 영업을 중단할지 알 수 없는 경우에는 상대적으로 짧은 계약 기간을 설 정하기도 합니다. 이는 임차인의 입장이고, 임대인 역시 임대인의 이해관계에 맞춰 임 대차기간을 설정하려 합니다.

- 한편 상가 임차인은 상당한 액수의 비용을 들여 시설을 설치하거나 권리금을 지급하고 임대차계약을 하기 때문에, 일정 기간 동안 상가를 사용할 수 있는 기간이 보장되지 않는다면 상당한 손해를 입을 수 있습니다.

- 이에 상가임대차의 계약기간과 해지에 관하여 법에서는 다음과 같이 규정하고 있습니 다.

▪상가건물임대차보호법 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년 으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본 다.

 

- 상가임대차의 계약기간이 1년 이상으로 체결된 경우, 해당 기간을 다 채우지 못한 상 태에서 임차인이 계약을 해지할 법적 근거가 없습니다. 임대차 계약기간은 계약의 중 요한 내용이므로 상대방의 귀책사유 없이 일방이 계약을 해지할 수는 없는 것입니다. 다만 임대인이 합의를 해주는 경우 가능합니다.

- 아래에서는 임대차계약기간과 계약기간 갱신, 계약의 종료에 관련하여 발생하는 다양 한 사례들을 살펴보도록 하겠습니다.

 

Q.30. 임대차계약 기간이 5개월 남은 상태에서 임대차계약을 해지하면 나머지 5개월 동 안의 차임을 지급해야만 하나요?

A. 네, 차임을 지급해야 합니다.

- 임대차기간은 임대인과 임차인이 상호 약정한 기간입니다. 따라서 임대인이든 임차인 이든 상대방의 귀책사유가 있거나 상대방의 동의를 얻지 않는 한, 임의로 임대차계약 을 해지할 수 없습니다.

 

Q.31. 차임을 3회 이상 연체하면, 임차인도 계약을 해지할 수 있을까요?

A. 아니오, 임차인은 계약을 해지할 수 없습니다.

- 상가임대차법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인에게 계약해 지권을 부여하고 있습니다(법 제10조의8). 즉, 계약해지권은 임대인에게만 부여된 것이 므로 임차인은 계약기간이 도과하기 전에 차임을 3기 이상 연체하였다고 하더라도 특 별한 사정이 없는 한 계약을 해지할 수 없습니다.

- 임대인은 보증금이 모두 공제되기 전까지 미리 임대차를 해지할 이유가 없기 때문에 임차인의 어려운 사정만으로 임대차가 해지되기는 어려운 것이 현실입니다. 가능한 빨 리 신규 임차인을 주선하여 임대차 계약을 종료할 필요가 있습니다.

 

Q.32. 임대차계약 기간을 채우지 못하고 나가면 중개수수료를 임차인이 부담하여야 하나 요?

A. 아니오. 중개수수료는 임대인이 부담합니다.

- 임대차계약 기간 도중 임차인이 계약을 해지하는 경우, 임차인에게 중개수수료를 부담 하게 하는 관행이 존재합니다. 그러나 이는 잘못된 관행 중의 하나입니다.

- 중개수수료는 임대인이 신규 임차인과 계약이 성사되었을 때 그에 따른 대가로 공인중 개사에게 지급하는 것입니다. 따라서 임대차계약의 종료와 함께 임대인과의 법률관계 가 해소된 임차인이 중개수수료를 지급할 이유가 없습니다. 다만, 임대차계약 기간 내 에 임차인이 임대차계약을 해지하고자 할 경우 중개수수료를 임차인에게 부담시키는 약정은 가능하고, 임대인도 중개수수료를 지급하는 조건으로 계약 해지에 동의하는 경 우가 많다 보니 임차인 부담이 관행처럼 형성된 측면은 있습니다.

 

Q.33. L씨는 전 임차인인 M에게 권리금을 주고 점포를 인수하면서 임대인 N과 임대차 계약을 체결했습니다. 나중에 보니 임대차계약서에 기존 임차인 M과의 임대차기간 종료 일이 그대로 기재되어, 임대차기간이 6개월 밖에 남지 않았습니다. 임대인 N은 6개월이 지났으니 나가라고 하는데, 나가야 하나요?

A. 아니오, 나가지 않아도 됩니다.

- 상가임대차법은 1년 미만의 기간으로 정한 임대차라 하더라도 1년의 기간을 보장하고 있습니다. 또한 임차인에게 10년을 초과하지 아니하는 범위에서 갱신요구권을 부여하 고 있습니다. 따라서 임대차 계약기간을 6개월로 정한 경우에도 계약기간은 1년으로 간주되고, 임대차계약기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구권을 행 사할 수도 있는 것입니다.

- 이러한 법률규정은 기존 임차인으로부터 기존의 임대차계약을 인수한 경우라 하더라도 마찬가지입니다. 사례에서 L씨는 임대인 N과의 임대차 계약일로부터 최소 1년의 기간 은 보장되어 있고 갱신요구권을 행사하여 최대 10년의 범위에서 임대차 계약을 유지할 수 있습니다.

▪주의! 기존의 임차인으로부터 상가를 인수하며 임대차 계약을 맺은 경우에도, 기존 임차인의 남은 기간과 무 관하게 최소 1년 기간이 보장되고 갱신요구권 행사를 통해 최대 10년 범위에서 임대차 계약을 유지할 수 있습니다.

 

Q.34. 최근 C씨가 체결했던 임대차계약이 만료되었습니다. 임대인이 나가라고 하지 않았 지만 C씨는 가게를 옮길 생각이었기 때문에 뒤늦게 나가겠다는 의사를 표시했는데, 임대 인은 계약이 이미 묵시적으로 갱신되었다며 나갈 수 없다고 합니다. 사실인가요?

A. 임차인은 계약이 묵시적으로 갱신된 이후에도 임대차계약을 해지하겠다는 통고를 할 수 있습니다. 다만 보증금의 액수에 따라서, 1개월분 혹은 3개월분의 월세를 내야 합니다.

- 우선 상가건물 임대차보호법이 적용되는 환산보증금 범위 내에 있는 경우를 살펴봅니 다. 상가임대차보호법에 따라 임대인이 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사 이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않았다면 임대차는 1년을 기간으로 해서 갱신됩니다. 따라서 계약기간이 만료될 때까지 임대인이 나가라 는 통고를 하지 않았다면 계약이 묵시적으로 갱신된 것은 사실입니다.

- 다만 이 때에도 상가건물 임대차보호법 제10조 제5항에 따라 임차인은 언제든지 임대 인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나 면 효력이 발생합니다. 즉, 임차인은 3개월분의 차임을 내면 나갈 수 있습니다.

- 만약 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않으면 민법이 적용됩니다. 민법 제639조에서 는 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물을 사용, 수익할 때에 임대인이 상당한 기 간 내에 이의를 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 봅니다.

즉, 이 때에도 묵시적으로 계약갱신이 이루어졌다고 볼 수 있습니다. 다만 이 경우에도 민법 제635조에 따라서 해지를 통고할 수 있고 건물에 대해 임차인이 계약해지를 통 고하면 1개월 뒤에 해지의 효력이 발생합니다.

 

Q.35. 계약기간을 2년으로 했던 임대차계약이 여러 차례 묵시적으로 갱신되어왔습니다.

마지막 갱신 후 1년이 지난 시점에서 임대차계약을 해지하고 싶은데, 남은 1년의 기간을 모두 채워야 하는 것인가요?

A. 아닙니다. 임대차계약의 묵시적 갱신된 경우라면 언제든지 계약을 해지할 수 있고 3 개월 후 효력이 발생합니다.

- 묵시적 갱신의 경우 언제든 해지할 수 있고 다만 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 상가임대차법 규정은 임대차 계약이 여러 차례 반복 갱신된 경우에도 동일하게 적용됩 니다. 환산보증금이 기준보다 높아 민법이 적용되는 경우에도 마찬가지입니다.

 

Q.36. 세 달 전에 임대인으로부터 계약을 갱신하지 않겠는 통보를 받았는데, 저는 계약 을 갱신하고자 합니다. 다음 주에 임대차계약 기간 종료를 앞두고 있는데, 계약을 연장할 수 있나요?

A. 아니오, 계약을 연장할 수 없습니다.

- 상가임대차법은 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 임대차기간이 만료되기 6개월 전 부터 1개월 전까지 사이로 규정하였고 있습니다. 계약기간을 1주일 앞둔 경우에는 이 미 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 지나 갱신요구권을 행사할 수 없습니다. - 임차인이 갱신요구권을 행사하기 위해서는 적어도 임대차기간 만료 1개월 전에 임대인 에게 갱신하겠다는 뜻을 통보하여야 합니다.

<Tip> 계약갱신요구권을 행사 사실을 증명하는 것은 매우 중요하므로 문서나 문자 등의 자료로 갱신요구권 행사 사실을 입증할 자료를 남겨두는 것이 바람직합니다.

 

Q.37. 임차인이 갱신요구권을 행사하면, 임대인은 무조건 임대차계약을 갱신해주어야 하 나요?

A. 아니오, 정당한 사유가 있는 경우 거절할 수 있습니다.

- 상가임대차법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 갱신요구권을 거절할 수 있는 사유 를 규정하고 있습니다. - 아래 사유 중 하나라도 해당하면 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있습니다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못한 경우 7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복 할 필요가 있는 경우 8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유 가 있는 경우

 

Q.38. 임대인이 재건축을 해야 한다며 갱신요구를 거절하였는데, 임대인의 말을 따라야 만 하나요?

A. 아니오, 재건축을 이유로 갱신요구를 거절하기 위해서는 일정한 요건이 필요합니다.

- 상가임대차법 제10조 제7호 가목 내지 다목은 재건축 목적의 갱신 거절에 대해 다음 과 같이 세부 규정을 마련하고 있습니다.

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

 

- 위와 같이 가목 내지 다목 중 하나에 해당하는 사유로 임대차목적물을 철거 또는 재건 축해야하는 경우에만 갱신요구를 거절할 수 있는 것입니다. 즉, 임대차계약 체결 당시 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하거나 건물이 안전사고의 우려 가 있거나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지지 않는 한, 단지 철거 또는 재건축을 한다는 말만으로 갱신을 거절할 수는 없습니다.

- 만약 임대인이 안전사고의 위험을 이야기하는 경우라면, 사고 위험이 정말 존재한다는 사실을 뒷받침할 자료로서 안전진단서 등을 제출해야 합니다.

<Tip> 임대인이 재건축을 이유로 계약 갱신을 거절하는 경우에는 공사계약서, 안전진단서 등의 구체적인 자 료를 요청 하시기 바랍니다.

 

Q.39. 임대차계약 기간 중 임대인이 바뀌었는데, 새롭게 계약서를 작성하여야 하나요?

A. 아니오, 작성하지 않아도 됩니다.

- 상가임대차법 제3조 제2항에 따르면, 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것 으로 봅니다. 따라서 임대차목적물의 소유자가 변경된 경우 별도의 임대차계약서를 작 성하지 않더라도 임대인이 가지고 있는 보증금반환채무자의 지위 등은 그대로 새로운 임대인에게 승계됩니다.

 

4. 임차인의 차임지급의무와 보증금 반환

Q.40. 임대차 기간이 남았는데 임대인이 일방적으로 건물을 폐쇄했습니다. 이때에도 남 은 계약기간의 월세를 계속 내야 하나요?

A.

- 상가임대차란 기본적으로 임대인이 임차인에게 상가를 사용·수익하게 해주고 임차인은 임대인에게 차임을 지급하는 관계입니다. 이 둘은 서로 대응하는 관계이므로 만약 임 대인이 임차인에게 상가를 사용·수익, 다시 말해 장사를 하게 해주지 않고 있다면 임차 인은 임대인에게 차임을 내지 않아도 되는 것입니다.

- 만약 임대인이 사례와 같이 건물을 임의로 폐쇄하였다면 임차인은 그 기간 동안 차임 의 지급을 거절할 수 있습니다. 나아가 임대인의 건물 폐쇄로 장사를 하지 못한 영업 손실금을 임대인에게 손해배상 청구를 할 수도 있습니다(2014다65724).

- 그러나 임대인이 불가피하게 건물을 폐쇄한 경우도 있을 수 있습니다. 가령 코로나 전 파의 우려로 정부가 폐쇄를 명하는 경우에는 임대인은 어쩔 수 없이 장사를 하게 해 줄 의무를 다하지 못한 것으로 볼 수 있습니다. 이러한 경우라도 임대인이 임차인의 사용·수익하게 할 의무를 다하지 못한 이상 임차인은 차임을 지급하지 않아도 됩니다.

다만 이 경우 임대인이 영업 손실까지 손해배상을 할 책임이 있는 것은 아닙니다.

- 이와 달리, 임차인이 인테리어 공사를 하느라 영업을 하지 못한 경우라면, 차임을 내지 않아도 좋다는 별도의 합의가 없는 이상 차임을 내야 합니다. 임대차를 시작하는 임차 인에게 2주 정도 인테리어 기간을 주고 차임은 그 뒤로부터 받는 경우들이 많은데 바 로 이 경우가 ‘별도의 합의로 차임을 내지 않는 경우’입니다.

▪법원, “임대인이 임의로 건물을 폐쇄하여 장사를 하지 못한 경우 임차인은 차임의 지급을 거절 할 수 있다. 또한 임대인은 해당 기간의 영업 손실을 배상해야 한다.”

 

Q.41. 임차인 A씨는 계약 기간이 만료되자 원상회복을 마무리하고 임대인에게 보증금을 돌려달라고 통보하였는데, 임대인은 보증금이 마련되지 않았다면서 보증금을 주지 않았 습니다. 어쩔 수 없이 A씨는 짐을 가게에 남겨두었습니다. 임대인은 짐을 빼지 않았으니 보증금에서 그 기간의 차임을 공제하겠다고 하는데, 공제가 타당할까요?

A. 임대차 목적대로 사용, 수익한 경우가 아니라면 내지 않아도 됩니다.

- 임대차계약이 종료되면 임차인은 상가를 반환할 의무를, 임대인은 보증금을 반환할 의 무를 지고, 각 의무는 동시에 이행되어야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않았다 면 임차인 또한 상가 반환할 의무를 미룰 수 있습니다. 그 기간 동안 임차인이 시설물 이나 짐을 빼지 않았더라도, 상가를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익, 즉 장사를 하지 않았다면 차임이나 차임 상당 부당이득반환을 하지 않아도 됩니다(2018다 240424).

- 위 판결에서는 ‘임차인이 폐업신고를 한 날짜’를 기준으로 사용·수익하지 않았다고 보 았는데 이 점을 참고할 필요가 있습니다.

<Tip> 임대차계약이 종료 후 보증금을 돌려줄 때까지 임차인은 상가를 점유하고 있더라도 실제 장사를 하지 않은 이상 차임을 부담하지 않습니다. 폐업신고를 한 뒤라면 장사를 하지 않았음이 보다 명백하게 확인 될 수 있습니다.

 

Q.42. 영업이 힘들어진 B씨. 결국 차임을 절반씩만 내면서 6개월을 지내다가, 나중에 한 번에 차임을 갚았습니다. 이에 관해 임대인이 아무 말도 하지 않았기 때문에 안심하고 장사를 하였는데, 계약 갱신 기간이 다가와 갱신요구를 하였더니 임대인이 거절합니다. 권리금 회수기회도 보장할 수 없다는데, 정말일까요?

A. 정말입니다. 이 경우 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

- 상가임대차보호법은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이 에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그 러나 이 경우에도 예외가 있는데, 그 중 하나가 바로 임차인이 3기의 차임액에 해당하 는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우입니다. 연속해서 연체되거나, 3개월 동안 연 체한 게 아니더라도 연체된 액수의 총액이 3개월분에 달하면 3기의 차임 연체에 해당 합니다.

- B씨는 1/2개월분의 차임을 6개월 동안 연체하였기 때문에 3기에 이르는 차임 연체가 이미 발생했습니다. 이러한 경우 나중에 갚았다 하더라도 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있게 됩니다.

▪주의! 3기에 달하는 월세를 연체한 경우, 나중에 갚았더라도 계약갱신 청구가 거절될 수 있고 권리금 회수 기회도 보호받지 못합니다. 또한 부속물매수청구권도 행사할 수 없습니다.

 

Q.43. 차임을 연체할 경우 월 5% 상당의 지연배상금이 붙는다는 약정이 있습니다. 내야 하나요?

A. 상가임대차 차임 연체에 대해 지연배상금이 붙을 수 있습니다. 다만 대법원에서는 월 5% 상당 지연배상금이 약관의 규제에 관한 법률에 의해 무효라고 보았습니다.

- 차임 연체에 대해 지연배상금이 붙을 수 있고 이는 계약상 합의에 의한 것이어서 원칙 적으로 유효합니다. 계약에서 정하지 않았더라도 법률에 의한 이율로 지연배상금이 붙 을 수도 있습니다. 이때 법이 정한 이율은 연 6%에 해당합니다.

- 그런데 법원은 임대인과 임차인이 합의했더라도 월 5% 상당 지연배상금은 약관의 규 제에 관한 법률에 의해 무효라고 보았습니다(2009다20475, 20482). 부동문자(인쇄된 문자)로 미리 인쇄되어 여러 명의 임차인에게 사용되는 임대차계약서라면 약관으로 해 석될 여지가 크기 때문에 위와 같은 과중한 지연배상금은 무효가 될 수 있습니다.

▪법원, “연체 차임에 대한 월 5% 상당의 과중한 지연배상금은 약관법 위반으로 무효”

 

Q.44. 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지하더니 단전·단수조치를 했습니다. 어떻게 대응해야 하나요?

A. 업무방해죄로 고소할 수 있습니다. 또한 법원에 단전단수금지가처분을 신청할 수 있 으며, 불법행위에 기한 손해배상청구도 가능합니다.

- 법원은 임대차계약서에 ‘관리비 연체 등을 하면 임차인에게 단전조치 등을 요구할 수 있다’는 취지로 적었다 하더라도, ‘갱신계약에 관한 의사표시 또는 상가 반환의무를 지 체’한 경우에 단전조치가 업무방해가 된다고 보았고(2005도8074), 임대차 기간이 남아 있는데 임대차보증금도 상당 액수 남아있는 상태라면 차임이 연체되었다 하더라도 계 약해지의 의사표시와 경고만 한 후 단전·단수조치를 하는 것은 업무방해가 된다고 보 았습니다(2006도9157).

- 다만 임대차 기간이 만료됐고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있 지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전·단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위 에 해당하여 업무방해죄를 구성하지 않습니다(2006도9157).

▪법원, “임대차 기간이 남아 있는데도 차임 연체를 이유로 단전·단수 조치하는 것은 업무방해 에 해당”

 

Q.45. 계약기간이 만료했지만 아직 시설을 절부 철거하지 못했습니다. 임대인은 원상회 복이 될 때까지 보증금에서 무한정 월세를 공제하겠다고 하는데, 가능한가요?

A. 실제로 원상회복이 될 때까지가 아니라, 임대인이 합리적으로 원상회복을 할 수 있었 던 기간까지의 월세가 공제됩니다.

- 원칙적으로 임차인은 상가를 돌려줄 때 원상으로 회복할 의무가 있습니다. 원상회복이 지체되면 임대인이 늦어진 날짜에 해당하는 차임을 공제하고 보증금을 돌려주겠다고 하거나 자신이 원상회복을 하고 그 비용을 공제하여 보증금을 돌려주는 경우가 종종 있고, 그 자체가 부당한 것은 아닙니다.

- 다만 임대인이 원상회복 지체 기간 전부에 대해서 차임을 요구할 수 있는 것은 아닙니 다. 법원은 임대차목적물의 원상회복 지체로 인해 임대인이 입은 손해는 실제로 원상 회복이 완료된 날까지의 차임 상당이 아니라, 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당한 기간까지의 임대료 상당액이라고 보고 있습니다(90다카12035).

- 참고로 서울지방법원에서는 임대인이 직접 철거공사 및 바닥, 천정공사를 한 경우에 약 5일분의 차임을 공제할 수 있도록 판단한 바 있습니다(2005가합100279).

<Tip> 원상회복이 늦어져 임대인이 스스로 원상회복을 한 경우, 보증금에서 공제할 수 있는 차임은 임대인이 실제로 원상회복 한 날까지의 차임이 아니고 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 상당기간까지로 봅니다. 이 기간은 통상 1~2주를 넘지 않습니다.

 

Q.46. 코로나로 인하여 경영상 어려움을 겪고 있는 D씨. 차임이 너무 부담이 되는 상황 인데, 임대인은 차임을 깎아줄 생각이 없습니다. 상가건물임대차보호법에 임차인의 차임 감액 청구권이 있다고 들었는데, 임대인에게 차임 감액을 요구할 수 있을까요?

A. 할 수 있습니다. 다만 차임이 곧바로 감액된다고 보기는 어렵습니다.

- 상가임대차보호법 제11조에서는 “조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감, 제1급감염병 등 에 의한 경제사정 변동으로 인해 차임이나 보증금이 상당하지 않게 된 경우에는 임대 인이나 임차인이 장래의 차임이나 보증금에 대해 증감을 청구할 수 있다”고 정하고 있 습니다. 따라서 임차인은 임대인에게 차임의 감액을 청구할 수 있고 법원에도 청구할 수 있습니다.

- 다만 차임 감액 청구에 대해서 임대인이 반드시 응하여야 한다는 조항은 없습니다. 더 욱이 제1급감염병에 의한 차임 감액의 경우, 추후 임대인은 당시 감액으로 인해 손해 본 부분을 메울 때까지 차임을 증액할 수 있습니다.

- 차임감액 청구에 참고가 될 만한 사례로는 차임 증액을 청구한 경우 그 의사표시가 임 차인에게 도달한 때 효력이 발생한다고 본 사례가 있고(74나1124), 물가상승 등을 이 유로 차임을 조정할 수 있도록 합의했다면 임차인이 증액을 거부할시 법원에서 정하는 적정한 액수에 따른다고 본 사례(2015다239508) 등이 있습니다.

- 결국 임대인이 차임 감액을 거부할 경우 법원을 거쳐 비로소 차임 감액이 가능할 것으 로 보입니다. 위 판결들에 비추어 볼 때, 차임 감액의 시점은 임차인이 임대인에게 감 액청구를 하고 그 의사표시가 도달한 시점이 될 것입니다.

 

Q.47. E씨는 2020. 1. 1.자로 임대차계약을 체결했는데, 2021. 1. 1. 갑자기 임대인이 차임을 10% 올리겠다고 합니다. 너무 억울한데 임대인은 주변 물가가 너무 올랐으니 어 쩔 수 없다고 주장합니다. 임대인이 이렇게 해도 되는 걸까요?

A. 보증금의 액수와 차임 증액 시기에 따라 올릴 수 있는 액수가 다릅니다.

- 환산보증금이 높아 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 경우에는 임대인은 액수 제한 없이 차임을 올릴 수 있습니다. 다만 이때 약정한 차임이 상당하지 않게 되었다 는 것을 전제로 앞서 설명한 것처럼 법원에 가서 다투어볼 수 있습니다.

- 상가임대차보호법이 적용되는 경우에는 임대인의 차임 증액 범위가 제한됩니다. 그간 법이 두 차례 개정되어 아래 표와 같이 증액 가능 액수가 달라졌습니다.

2002. 11. 1. 이후	2008. 8. 21. 이후	2018. 1. 26. 이후
12% 이하	9% 이하	5% 이하

 

- 만약 계약 체결을 2007. 7. 21. 했다면 2008. 8. 21.에는 계약 체결일로부터 1년이 지 났으므로 임대인은 최대 9%의 차임증액을 청구할 수 있고, 그 이후로는 다시 1년이 지나기 전까지는 차임증액청구권을 행사할 수 없습니다. 위 계약이 계속 갱신되어 2018. 1. 26.이 되었다면 이제 임대인은 5% 이하로만 차임증액을 청구할 수 있습니 다. 임대인이 위 범위를 초과해서 차임을 증액했다면 초과분만큼은 부당이득으로 돌려 받을 수 있습니다.

 

Q.48. 임대차계약을 하고 아직 1년이 지나지 않았는데 차임을 올리겠대요. 그래도 되나 요?

A. 보증금에 따라 다릅니다.

- 상가임대차보호법은 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 내에는 증액할 수 없다고 정 하고 있습니다. 그러나 환산보증금이 정해진 보증금을 넘어서는 경우, 즉 상가임대차보 호법의 적용범위가 아닌 경우에는 적용되지 않습니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 의 적용 대상인 경우에만 1년 이내 차임 증액이 불가능한 것이고, 그 외의 경우에는 가능합니다.

 

Q.49. 이미 임대차목적물을 돌려주었는데도 임대인이 보증금을 주지 않습니다. 이자나 지연배상금이 붙나요?

A. 별도의 합의가 있다면 그 합의에 따른 이율로, 합의가 없다면 법률에 따른 이율로 계 산한 지연배상금이 붙습니다.

- 임대차계약 당시 보증금 지급을 지연할 경우 일정 이자가 붙는다는 합의를 하였다면 그 이자가 붙습니다. 만약 그런 합의가 없다면 법령이 정한 이율로 연 6%씩 지연배상 금이 붙습니다.

 

Q.50. 5년 전 밀린 차임을 원금은 다 갚았습니다. 임대인이 이제 와 이자도 내라고 하는 데, 내야 하나요?

A. 차임에 대한 이자는 단기소멸시효(3년)가 적용되므로 내지 않아도 됩니다. 그러나 공 제는 될 수 있습니다.

- 민법 제163조에 따르면 이자는 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성합니다. 따라서 원칙적으로 내지 않아도 됩니다.

- 다만 차임이 상당기간 연체되었는데 임대인이 계약을 해지하지 않았고 임차인도 연체 차임에 비해 보증금이 충분하다는 점에 의지해 임대차관계를 지속한 경우에, 법원은 임대인과 임차인 사이에 차임이 보증금으로 담보될 것이라는 신뢰가 있다고 보아 3년 이 지나더라도 연체 차임을 공제할 수 있다고 보았습니다(2016다211309).

- 또한 보증금에 의해 담보되는 채권에는 연체차임 외에 그에 대한 지연손해금도 포함되 므로(2009다39233), 연체차임에 대한 이자도 마찬가지로 시효와 무관하게 보증금에서 공제된다고 볼 가능성이 높습니다.

▪법원, “소멸시효 3년 이상 연체된 차임이라 하더라도 임대인은 보증금에서 연체 차임을 공제할 수 있다.”

 

Q.51. 임대인이 차임에 대한 부가세도 내라고 하는데 내야 하나요?

A. 부가세를 별도로 지급하기로 약정하였다면 내야 합니다.

- 부가가치세는 용역이나 상품의 공급을 받는 소비자로부터 징수하는 것이 원칙이지만 (부가가치세법 제15조), 사업자가 소비자에게 부가가치세를 징수할 권리는 없습니다.

- 하지만 거래 당사자가 부가가치세 부담을 누가 할 것인지 약정한 경우에는 그 약정에 따라 부가가치세 지급을 청구할 수 있고, 임대차 계약에서 임차인이 부가가치세를 내 기로 하였다면 임대인은 임차인에게 부가가치세를 포함해 월세를 달라고 할 수 있습니 다.

- 만약 임대차 종료 후에도 임차인이 건물을 사용·수익하여 부당이득이 발생했다면, 그 부당이득 역시 차임과 부가가치세를 합한 금액이 됩니다(2002다38828).

- 반대로 ‘부가세 별도’의 표시가 없는 등 불분명한 경우에는 부가가치세가 계약상 차임 에 포함되었다고 보는 경향이 있습니다.7)

<Tip> 임대차 계약서에 ‘부가세 별도’로 표기되지 않았다면 계약서에 표시된 월세에 부가세도 포함된 것으로 보는 경향이 있습니다.

 

Q.52. 임대차계약서에 ‘부가세 별도’라고 적혀 있어서 부가세를 내왔는데, 임대인이 부가 세를 합친 차임을 기준으로 계산하면 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는다며 차임 을 5% 넘게 올리려고 합니다. 맞는 주장인가요?

A. 아닙니다. 부가세를 제외한 차임을 기준으로 계산해야 합니다.

- 수원지방법원은 위와 같은 사안에서 부가세를 제외한 차임을 기준으로 환산보증금을 계산하였고, 이 판결은 확정되었습니다(2008나27056).

▪법원, “상가임대차보호법 적용 기준이 되는 환산보증금을 계산할 때, 부가세는 제외한 월차임을 기준 으로한다.”

 

5. 권리금과 회수

Q.53. 권리금 회수 기회를 보호한다는 것이 무슨 의미인가요?

A.

- 상가임대차보호법은, ① 권리금은 기존임차인과 신규임차인 사이에 수수되는 것을 전 제로, ② 임대차 종료 전 일정 기간 동안 임대인으로 하여금 정당한 사유 없이 임차인 의 권리금 회수 기회를 방해하지 못하게 하고, ③ 만약 정당한 사유 없이 권리금 회수 기회를 방해하였을 경우 회수하지 못한 권리금 상당액을 임대인에게 손해배상으로 청

구할 수 있도록 규정하고 있습니다.

- 즉 임차인은 상가임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 종료될 때까지 신규 임차인을 주선할 수 있고 신규 임차인과 사이에 자유롭게 권리금 계약을 체결할 수 있습니다.

이때 임대인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약을 거절하여 권리금을

받지 못하게 되었다면 임차인은 임대인에게 권리금만큼 손해배상으로 청구할 수 있게

된 것입니다.

- 이처럼 상가임대차보호법은 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 “기회”를 보호하는 것 이지 권리금 “자체를 보장”하고 있는 것은 아닙니다.

- 아래에서는 권리금과 회수를 둘러싼 상담사례들을 살펴보고 실제 문제를 해결하기 위 한 방안들을 알아보겠습니다.

▪주의! 상가임대차보호법의 권리금 회수 기회 보호란, 임차인이 임대차계약 종료 시점에서 새로운 임차인과 사 이에 권리금 계약을 했을 때 임대인이 이를 방해할 수 없도록 규정한 것을 말합니다. 이와 달리 임차인 이 임대인에게 권리금을 요구할 수 있다거나, 임차인이 지불했던 권리금 자체를 보장하는 규정은 아닙니다.

 

Q.54. 신규 임차인과 권리금 계약을 따로 체결하지 않았는데, 권리금을 받을 수 있을까요?

A. 그렇지 않습니다.

- 권리금 계약은 신규 임차인이 임대인과 체결하는 임대차 계약과 별개 입니다. 임차인 이 신규 임차인과 별도의 권리금 계약을 체결해야 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있습니다.

<Tip> 국토교통부 장관이 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 만들어 제공하고 있으니(상가건물임대차보호법 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등), 권리금 계약 시 이용하면 좋을 것입니다.

 

Q.55. 처음 점포에 들어올 때 임대인에게 권리금 지급하고 들어 왔습니다. 그래도 임대 인으로부터 권리금을 반환받을 수 없나요?

A. 그렇다면 예외적인 경우에만 받을 수 있습니다.

- 원칙적으로 권리금은 임차인과 신규임차인 사이에 성립하는 것입니다. 그러나 임대인 에게 권리금을 지급하고 들어온 경우, 임대인의 사정으로 임대차 계약이 중도 해지되 어 약정대로 영업을 못하게 되었다면 그 기간에 비례하여 권리금의 일부에 대하여 반 환 청구를 할 수는 있습니다.

- 그러나 정상적으로 임대차 계약이 종료되어 나가는 것이라면 임대인에게 지급한 경우 라 하더라도 임대인으로부터 권리금을 반환받을 수는 없습니다. 권리금은 신규 임차인 으로부터 받을 수 있을 뿐입니다.

 

Q.56. 임대차 계약서상 임대기간은 만료 되었지만 아직 점포 인도 및 보증금 반환은 하 지 못한 상황에서 어렵게 신규 임차인을 데려왔습니다. 그런데 임대인이 임대차가 이미 종료되었다며 신규 임차인과 임대차 계약 체결을 거절합니다. 임대인의 거절은 권리금 회수 방해에 해당되나요?

A. 예. 권리금 회수 방해에 해당합니다.

- 상가임대차보호법은 ‘임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속’하는 것으로 봅니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 이상 임대 차 관계는 존속하는 것이므로, 임대차 기간이 지난 후라 하더라도 임대인은 임차인이 데려온 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절할 수 없고, 정당한 이유 없이 거절하였 다면 권리금 회수 방행에 해당합니다.

 

Q.57. 임차인의 임대차계약 갱신요구권 행사 기간이 만료되면 권리금 회수 기회를 보호 받지 못하나요?

A. 그렇지 않습니다.

- 가령 임대차를 시작한지 10년이 지나 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간이 만료되더 라도, 다른 제한 사유가 없는 한 권리금 회수 기회를 보호 받을 수 있습니다.- 법원도 전체 임대차 기간이 10년을 초과하는지 여부와 무관하게 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 사이의 기간에 신규임차인을 주선하여 권리금 계약을 하였다면 임 대인은 권리금 회수기회를 보호할 의무가 있다고 판결하였습니다(2017다225312).

▪법원, “임차인이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간과 권리금 회수 기회를 보호받을 수 있는 기간은 무 관”

 

Q.58. 신규 임차인을 임대인에게 주선했는데, 임대인이 주변 시세보다 높은 차임 시세를 요구해 계약이 깨졌습니다. 결국 권리금을 못 받고 나가게 되었는데 임대인에게 책임을 물을 방법이 있을까요?

A. 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

- 임대인이 신규임차인에게 요구한 임대료가 상가건물에 대한 조세, 공과금이나 주변 상 가건물의 임대료 등에 비추어 현저히 고액을 요구한 것으로 인정되는 경우라면, 임차 인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

- 상가임대차보호법은 강행규정이므로 임대차계약서에 ‘권리금을 주장하지 않는다’는 내 용의 약정이 있더라도 이는 무효이며 이와 같은 계약 내용과 무관하게 손해배상 청구 가 가능합니다.

 

Q.59. 권리금 회수를 방해한 임대인에게 청구할 수 있는 손해배상금은 신규임차인으로부 터 받기로 했던 권리금 전액인가요?

A. 반드시 그렇지는 않습니다.

- 상가임대차보호법은 신규임차인으로부터 받기로 했었던 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 시세를 비교하여 더 낮은 금액을 받을 수 있도록 규정하였습니다.- 상가임대차보호법은 국토교통부에서 상가 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시하도록 하고 있으니 객관적인 권리금 산정에 참고가 될 것입니다.

<Tip> 국토교통부의 “감정평가 실무기준”이라는 고시에서 상가 권리금 감정평가의 절차와 방법에 관한 기준을 안내하고 있습니다. 이를 통해 객관적인 권리금 산정에 참고가 될 수 있습니다.

 

Q.60. 차임 연체액이 3기 차임액 이지만, 모두 최근 코로나19 유행에 따른 영업 부진으 로 발생한 것이에요.

A. 그렇다면 최근 개정된 임시 특례 규정의 적용여부를 따져볼 필요가 있습니다.

- 상가임대차보호법 제10조의9가 2020. 9. 29. 공포와 동시에 시행되었습니다. 이 조항 은 차임 연체액을 산정하는 경우에 법 시행일인 2020. 9. 29.부터 6개월인 2021. 3. 28.까지 사이에 발생한 연체 차임은 포함시키지 않는 것을 내용으로 하고 있습니다.

- 또한 이 법이 시행 당시 존속중인 임대차에 대하여도 모두 적용됩니다. 그러므로 2020. 9. 29.부터 2021. 4. 30.까지 발생된 연체 차임액은 3기의 차임 연체액 산정 시 포함되지 않게 되어 이 기간을 제외한 차임 연체가 3기에 달하지 않는 경우 권리금 회 수 기회를 보호받을 수 있습니다.

<Tip> 상가건물 임대차보호법[시행 2020. 9. 29.] [법률 제17490호, 2020. 9. 29., 일부개정] 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호 법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호,

 

제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. [본조신설 2020. 9. 29.] 부칙 <법률 제17490호, 2020. 9. 29.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제2조(계약 갱신요구 등의 임시 특례 등에 관한 적용례) 제2조제3항, 제10조의9, 제11조제1항ㆍ제3항 및 제13조제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다

 

-끝-

 

※ 출처 - 소상공인시장진흥공단 포털 제공