주택연금 제도 안내 및 신청하기, 평생거주 평생연금 노후생활자금

 

 

 

 

 

주택연금이란?

집을 소유하고 계시지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정 기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.

 

가입요건

◈ 가입 가능 연령

주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 분이 가입가능합니다. (근저당권 설정 또는 신탁등기일 기준)

* 확정기간방식은 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상인 자 중 연소자가 만 55세 ~ 만 74세

 

◈ 주택 보유 수

◎ 아래 중 하나에 해당하여야 합니다.(부부기준)

     -1주택을 소유하신 분

     -보유주택 합산가격이 9억원 이하인 다주택자인 분

      * 상기 외 2주택자는 3년 이내 1주택 처분조건으로 가입 가능

 

◎ 우대방식의 경우 부부기준 1주택만 가입 가능

     -보유주택 합산가격이 2.0억원 미만인 다주택자가 처분조건으로 가입은 불가함

 

◈ 대상주택

◎ 공시지가 9억원 이하의 일반주택(아파트, 단독, 다세대ㆍ연립주택), 노인복지주택 및 주거용 오피스텔

     (상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입 가능)

      * 확정기간방식은 노인복지주택 제외

 

◎ 주거목적 오피스텔 : 등기사항증명서 상 용도가 업무시설 또는 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우 “주거목적” 사용 여부 기준

-본인 또는 배우자의 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 일치

-방문 조사 또는 서류조사를 통해 확인한 결과 신청인 또는 배우자가 실제 담보주택에 거주

-전용 입식 부엌, 전용 화장실 및 세면시설 등 필수 주거시설의 설치

-보증신청일 현재 담보주택이 재산세 과세대장에 주택으로 기재되어 주택분 재산세 과세(단, 신청일 현재 주택분 재산세가 과세되지 않는 경우 주택연금 실행일로부터 1년 이내 제출 가능)

 

◎ 우대방식의 경우 2.0억원 미만 주택만 가입 가능

 

◈ 담보취득방식

* 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보 제공(등기상 소유자는 가입자)

* 주택을 공사(수탁자 겸 우선수익자)에 신탁하여 담보 제공(등기상 소유자는 공사)

 

◈ 주택유형에 따른 지급방식

위 표에도 불구하고 담보주택이 아래사항 중 어느 하나에 해당하는 경우, 신탁방식으로 가입이 불가합니다.

-복합용도주택, 농지법에 따라 소유권 이전을 할 수 없는 농업인주택 또는 어업인주택인 경우

-담보주택에 대해 지방세 체납 중인 경우

-주택의 주된 건물 또는 부속건물이 위반건축물인 경우

-주택의 주된 건물의 등기와 실질이 상이한 경우

-담보주택에 보증금 있는 임대차가 4건을 초과하여 사실상 임대목적으로 사용 중인 주택

 

◈ 거주요건

◎ (가입 시) 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 합니다.

     * 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가

     * 단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고 있는 경우 가입 가능

 

◎ (이용 중) 주택연금 가입자 또는 배우자가 대상 주택에 실제 거주지로 이용하는 것이 원칙이나, 공사에서 정하는 사유에 해당할 경우 주택에 거주하지 않아도 주택연금 지속 수령이 가능합니다.

     * 공사에서 정하는 사유는 공사 인터넷 홈페이지에서 확인가능하며, 공사 사전승인 필요

 

◈ 채무관계자 자격

◎ 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입이 가능합니다.

 

◎ 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있습니다.

 

지급방식

◈ 월 지급금 지급방식

◎ 종신방식 :월 지급금을 종신토록 지급받는 방식

     ● 종신지급방식 :인출한도 설정 없이 월 지급금을 종신토록 지급받는 방식

     ● 종신혼합방식 :인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 지급받는 방식

◎ 확정기간방식 :고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식

     ● 확정기간혼합방식 :수시인출한도 설정 후 나머지 부분을 월 지급금으로 일정 기간 동안만 지급받는 방식

◎ 대출상환방식 :주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50%초과 90%이내) 범위 안에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분을 월 지급금으로 종신토록 지급받는 방식

 

◎ 우대방식 :부부 기준 2.0억원 미만 1주택 보유자가 종신방식(정액형)보다 월 지급금을 최대 20% 우대하여 지급받는 방식

     ● 우대지급방식 :인출한도 설정 없이 우대받은 월 지급금을 종신토록 지급받는 방식

     ● 우대혼합방식 :인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월 지급금으로 종신토록 지급받는 방식

* 이용기간 중 종신방식(종신지급↔종신혼합), 우대방식(우대지급↔우대혼합) 내의 변경은 가능하지만, 종신방식 ,확정기간방식, 대출상환방식 및 우대방식 간의 변경은 불가능합니다. * 대출한도 : 가입자가 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산한 금액 * 인출한도 : 대출한도의 50%이내(종신혼합방식, 확정기간혼합방식), 50%초과 90%이내(대출상환방식), 45%이내(우대혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능 * 인출한도 용도 :    - 의료비, 교육비, 주택수선비 및 주택담보대출 상환용도나 담보주택에 대한 임대차보증금 반환용도 등. 단, 확정기간혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 담보주택관리비 용도로 월 지급금 지급종료 후에만 사용 가능    - 단, 대출상환방식의 경우 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능 * 인출한도를 설정하게 되면 월 지급금이 감소하므로, 상담 시 인출한도 설정여부와 자금 활용계획 등을 고려하여 설정 인출한도의 사용용도 관련 법규 보기>

 

◈ 월 지급금 지급유형

◎ 정액형 :월 지급금을 평생동안 일정한 금액으로 고정하는 방식

 

◎ 초기증액형 :초기 일정기간(3년, 5년, 7년, 10년 중 선택) 동안은 정액형보다 많이 받다가 이후부터는 당초 월 수령액의 70% 수준으로 받는 방식

 

◎ 정기증가형 :최초 월수령액은 정액형보다 적게 받지만 3년마다 월수령액이 4.5%씩 증가하여 고령의 나이 때는 정액형보다 더 많이 받는 방식

* 종신방식의 경우 이용기간 최초 지급일로부터 3년 이내 1회에 한하여 아래 방식으로만 지급유형 변경 가능    - 전후후박형에서 정액형으로 변경    - 정액형과 초기증액형 간 변경    - 정액형과 정기증가형 간 변경

 

◈ 대출금리

◎ 대출금리는 고객과 금융기관이 협의하여 선택한 기준금리에 가산금리를 더한 값을 적용하고, 3개월 또는 6개월마다 변동하여 적용합니다.

 

◎ 대출이자는 가입자가 직접 현금으로 납부하는 것이 아니라, 매월 대출잔액에 가산되어 사후에 정산합니다.

* 주택담보대출 상환용 주택연금은 가산금리 0.1%p 인하

 

◈ 보증료(초기보증료/연보증료)

◎ 주택연금을 이용하기 위해서는 보증료를 납부해야 하며, 보증료율 및 납부 시기는 다음과 같습니다.

     ● 주택연금 보증료율 및 납부시기

         - 초기보증료(가입비) : 주택가격의 1.5%를 대출 취급 시 1회 납부

         - 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%만큼을 일할 계산하여 매월 납부

     ● 주택담보대출 상환용 주택연금(내집연금 3종세트)

         - 초기보증료 : 주택가격의 1.0%를 최초 취급 시 1회 납부

         - 연보증료 : 보증잔액의 연 0.75%만큼을 일할 계산하여 매월 납부

 

◎ 보증료 또한 고객이 직접 현금을 내는 것이 아니라, 보증료에 해당하는 금액을 대출을 통해 공사계좌로 납부하고 해당 금액은 대출 잔액에 가산합니다.

 

가입절차

◈ 연금취급 절차

◎ 근저당권설정 및 신탁등기 비용과 등록면허세ㆍ지방교육세, 인지세가 발생하며, 경우에 따라 감정평가 비용이 발생할 수 있습니다.

 

◎ 비용은 최초 월 지급금 수령 시 납부하실 수 있습니다.

     * 단, 월 지급금 조회 등 기초상담은 시중은행에서도 가능

 

◈ 상담 및 신청 방법

◎ 상담 및 신청은 신청인이 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문하여 신청하거나, 인터넷으로 신청이 가능합니다.

 

◎ 보증 심사 및 보증서 발급 후 금융기관을 방문하여 금융거래약정후 주택연금을 받으시면 됩니다.

 

◈ 주택연금 이용 중에도 기존 담보취득방식 변경 가능

◎ 담보취득방식 변경이란, 고객이 주택연금을 계속 이용하면서 소유주택에 대한 담보제공 방식을 저당권방식에서 신탁방식으로 전환(저당권방식 → 신탁방식) 또는 신탁방식에서 저당권방식으로 전환(신탁방식 → 저당권방식) 할 수 있는 조건변경 절차입니다.

 

◈ 담보취득방식 변경절차

◎ 주택연금 이용고객은 누구나, 언제든지 원하는 시점에 신청 가능합니다.

• 사전 유선상담 : 공사 관할 지사를 통해 담보취득방식 변경 신청 및 사전 유선상담 진행
• 정식 상담진행 : 유선상담 후 고객이 원하는 날짜에 지사 등 지정된 장소 방문 후 정식상담 진행 및 심사 필요 서류 접수
• 전환 심사진행 : 공사 담당자가 전환 심사 진행 후 기존 담보 해지 및 신규 담보설정 등 실시
• 전환 완료 : 기존 연금수급 정지 없이 담보취득방식 변경 완료

◎ 담보취득방식 변경으로 인해 연금 월 지급액 및 보증료가 변동되지는 않습니다. 즉, 기존 주택연금 가입 당시보다 주택가격이 상승하거나 하락한 경우라 하더라도 연금 월 지급액은 동일합니다.

 

* 다만, 이사 등으로 담보주택을 변경하면서 동시에 담보취득방식 변경을 진행하실 경우 기존 담보주택 변경과 마찬가지로 이사 시점의 기존주택과 새 주택의 담보가치 차이에 따라 월 지급금 및 보증료가 변동될 수 있습니다

 

◈ 담보취득방식 변경신청 방법

◎ 공사 콜센터(1688-8114) 또는 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 해당 제도와 관련한 사전 유선상담 요청.

사전 유선상담 이후 고객이 원하는 날짜에 지사 등 지정된 장소로 방문하여 정식 상담 후 변경절차 진행.

 

홈페이지를 통한 상담신청 방법

• 한국주택금융공사 홈페이지 → 홈페이지 우측 상단 “인터넷 금융서비스” 클릭
• “신청” 메뉴의 “주택연금 신청” 클릭 후 로그인
• 기가입자의 경우 “전환상담(신탁/저당권) 신청”으로 자동 화면 이동되며, 해당화면에서 사전상담 신청

 

◈ 메뉴얼 및 체크리스트 다운로드

주택연금 온라인 신청 매뉴얼_240226.pdf

3.16MB

주택연금 모바일 신청 매뉴얼_240226.pdf

7.03MB

주택연금 설명서 및 체크리스트_개정 2023.10.12.zip

2.20MB

 

 

※ 출처 - 국토교통부 마이홈 / 한국주택금융공사 제공

자세한 문의는 주관기간 홈페이지에서 확인하시기 바랍니다.